De krapte op de woningmarkt zorgt al jaren voor stijgende huizenprijzen. Het is voor veel mensen lastig om passende financiering te vinden om een woning te kunnen kopen, zeker voor starters. Er wordt dan ook veel gezocht naar financiering buiten de reguliere hypotheekverstrekkers om. De jubelton, een fiscale maatregel om de huizenverkoop te stimuleren, was vanaf 2013 een populaire schenking. In 2023 werd het belastingvrije bedrag voor de jubelton al verlaagd en vanaf 2024 helemaal afgeschaft. Wilt u uw kind financieel steunen? Dan behoort een familiehypotheek nog steeds tot de mogelijkheden.
Wat is een familiehypotheek?
Als ouder is het mogelijk om aan uw kind een hypothecaire lening te verstrekken. Deze financieringsvorm vindt binnen de familie plaats en wordt daarom een familiehypotheek genoemd. U stelt in dit geval een geldleningsovereenkomst op. Ook wordt de hypotheek ingeschreven in het hypotheekregister (hypothecaire inschrijving) voor het geval uw kind de lening onverhoopt niet terug kan betalen.
Wat zijn belangrijke aandachtspunten bij het aangaan van een familiehypotheek?
- U heeft het uit te lenen bedrag niet zelf nodig. Eigenwoningleningen hebben over het algemeen een looptijd van dertig jaar. Uw geld komt ‘vast te zitten’ in de woning. Een familiehypotheek is daarom alleen een optie als u dit bedrag zelf niet nodig hebt.
- De rente die uw kind aan u betaalt, is aftrekbaar bij de Belastingdienst. De gemaakte afspraken over de betaling van rente en aflossing moeten dan uiteraard voldoen aan de fiscale spelregels van een eigenwoninglening.
- Een familiehypotheek is vaak een aanvulling op een andere, reguliere hypotheek. Ga daarom na wat de totale maandlasten worden en of uw kind dat maandelijkse bedrag kan betalen.
- Bij het aangaan van een hypotheek wil de bank op deze lening hypotheekrecht. Dit betekent dat de bank zeker wil weten dat het geleende geld door u wordt terugbetaald. Het recht van hypotheek wordt in een hypotheekakte bij de notaris vastgelegd. Hypothecaire zekerheid is niet verplicht en geen fiscale eis, maar is vaak wel verstandig. Wanneer er ook andere hypotheekverstrekkers zijn, hebben die – in de meeste gevallen – een eerste recht van hypotheek. Een tweede hypothecaire inschrijving vindt over het algemeen plaats na toestemming van de eerste hypotheekverstrekker.
- De geldverstrekker heeft na het verstrekken van een familiehypotheek een vordering. Als de geldverstrekker een natuurlijk persoon is wordt deze vordering fiscaal belast in box 3. De overheid heeft plannen om de box 3-heffing aan te passen. Wij adviseren u graag over de fiscale gevolgen in uw situatie, zowel nu als met de toekomstige regels.
- Maak zakelijke afspraken over de familiehypotheek. Als uitgangspunt kunt u daarbij de voorwaarden aanhouden die een derde zou stellen om een lening te verstrekken. Bijvoorbeeld: als een bank een hypotheek tegen een rente van vier procent wil verstrekken, moet de rente die u als ouder met uw kind afspreekt ook rond de vier procent zijn. Spreekt u bijvoorbeeld een rente van twee procent af? Dan ziet de Belastingdienst dit rentevoordeel (het verschil tussen de 4% van de bank en uw 2%) als schenking en moet u hierover schenkbelasting afdragen.
Familiehypotheek in combinatie met schenking
Wilt u uw kind financieel nog verder helpen? Dan is het mogelijk om jaarlijks een belastingvrij bedrag te schenken. Voor 2024 ligt dit bedrag op 6.633 euro. Dit bedrag kan ook gebruikt worden om de woonlasten te verminderen. Let er hierbij op dat de rente en aflossing eerst daadwerkelijk worden betaald. Alleen dan is de hypotheekrente fiscaal aftrekbaar.
Door gebruik te maken van het bedrag wat u jaarlijks belastingvrij mag schenken, benut u twee voordelen in één. Ten eerste brengt u vermogen belastingvrij over naar uw kind. Ten tweede heeft uw kind fiscaal voordeel van de hypotheekrenteaftrek, terwijl de woonlasten door de schenking door u worden vergoed.
Schenkt u uw kind, naast het verstrekken van de familiehypotheek, ook een bedrag? Vergeet dan niet de positie van eventuele andere kinderen. Dit kan bijvoorbeeld door ieder kind hetzelfde bedrag te schenken of door testamentair vast te leggen dat de schenkingen met de toekomstige nalatenschap moeten worden verrekend. Wij raden u in elk geval aan om de schenking en de verdere afspraken daarover goed vast te leggen in een schenkingsovereenkomst of -akte.
Familierelatie geen voorwaarde bij verstrekken lening
De voorwaarden en situaties zoals hierboven beschreven, zijn geschreven in de situatie van ouder/kind. Een familiehypotheek wordt voor het grootste deel in familieverband afgesloten, maar dit is geen voorwaarde. U kunt ook een ander familielid, vriend of willekeurige derde een lening verstrekken. Uiteraard is het hierbij belangrijk om de voorwaarden juridisch goed vast te leggen.
Ondanks de afschaf van de jubelton is het dus nog zeker mogelijk om uw kind te helpen bij de aanschaf van een woning. Wilt u hier meer informatie over of bent u benieuwd wat mogelijk is? Neem dan vrijblijvend contact op met onze specialisten. Wij denken graag met u mee!
