Let op: u heeft voorlopig nog keuze!
In dit artikel behandelen wij alleen de belastingheffing die volgens de Hoge Raad op het werkelijk rendement mag worde toegepast. Totdat er een nieuwe wet is om het werkelijk rendement te bepalen en te belasten, kunt u nog kiezen voor het belasten van een forfaitair rendement in box 3. Dit kan een goede keuze zijn als het werkelijk rendement voor u juist nadeliger uitpakt.
U verhuurt uw beleggingspand
Verhuurt u uw beleggingspand? Dan moet u om het werkelijk behaald rendement te berekenen allereerst uitgaan van de huurontvangsten. Met uw kosten mag u volgens de Hoge Raad geen rekening houden. Wel mag u rente, betaald op schulden die u voor dat pand bent aangegaan, aftrekken.
De Hoge Raad vindt echter dat ook een niet-gerealiseerde waardestijging tot het werkelijk behaald rendement behoort. Die niet gerealiseerde waardestijging moet u bij woningen berekenen op basis van de WOZ-waarde: de WOZ-waarde op 1 januari van het volgende jaar ten opzichte van de WOZ-waarde op 1 januari van het belastingjaar. Let op: is uw beleggingspand geen woning? Dan moet u uitgaan van de waarde in het economische verkeer en mag u niet zonder meer aansluiten bij de WOZ-waarde.
Uw beleggingspand in eigen gebruik
Op 20 december 2024 deed de Hoge Raad uitspraak over het werkelijk rendement van een beleggingspand in eigen gebruik. Eerder (in september) gaf de advocaat-generaal al aan dat het voordeel van eigen gebruik van (bijvoorbeeld) een vakantiewoning in box 3 tot het werkelijk rendement zou moeten behoren. Hij voegde daar wel aan toe dat er geen aanknopingspunten zijn om daar een (geld)bedrag aan te koppelen. Hij adviseerde daarom om geen inkomen als werkelijk rendement in aanmerking te nemen. De Hoge Raad volgt in zijn uitspraak van 20 december deze conclusie. Het bepalen van een voordeel uit eigen gebruik moet door de wetgever ingevuld worden en niet door de rechter. De Hoge Raad stelt daarom het voordeel wegens eigen gebruik op nihil. Als u een vakantiewoning geheel of deels zelf gebruikt, betekent dit dat u voor dat gebruik (vooralsnog) geen inkomen hoeft aan te geven.
Let wel: een waardestijging vanuit de WOZ-waarde behoort nog wel tot het werkelijk behaald rendement. Het is dus niet vanzelfsprekend dat een beroep op het werkelijk behaald rendement altijd voordeliger is dan het forfaitair rendement.
Voor de vakantiewoning die u deels verhuurt en deels zelf gebruikt geldt dat u voor het ‘verhuur-deel’ de huur uiteraard wel moet aangeven.
Verkoop van uw beleggingspand
Ook bij de verkoop van een beleggingswoning in box 3 houdt de Hoge Raad vast aan de WOZ-waarde als maatstaf voor de waarde. Dit leidt soms tot een vreemde uitkomst. Dit is het beste uit te leggen aan de hand van een rekenvoorbeeld:
Arjan had op 1 januari 2024 een verhuurde woning in zijn bezit. Hij heeft deze woning jaren geleden gekocht voor 200.000 euro. Arjan verkoopt de woning op 1 juli 2024 aan Barbara. De verkoopprijs voor de woning is 350.000 euro. De WOZ-waarde per 1 januari 2024 is 290.000 euro. Per 1 januari 2025 is de WOZ-waarde vastgesteld op 300.000 euro.
U zou nu kunnen denken dat Arjan met de verkoop van de woning een waardestijging van 150.000 euro realiseert: gekocht voor 200.000 euro en nu verkocht voor 350.000 euro. Maar, volgens de hoge Raad pakt dit niet zo uit. De Hoge Raad zegt aan de hand van de WOZ-waarde dat Arjan een rendement heeft behaald van 5.000 euro: namelijk 10.000 euro aan stijging van de WOZ-waarde in 2024 waarvan Arjan per 1 juli 2024 de helft realiseert. Barbara koopt de woning op 1 juli voor 350.000 euro, maar daar moeten we ook een WOZ-waarde van 295.000 euro aan koppelen (290.000 euro + de helft van de stijging van de WOZ-waarde van 10.000 euro). Barbara heeft dan een ongerealiseerde waardestijging van 5.000 euro die bij haar als rendement in box 3 belast wordt.
Investeringen in uw beleggingspand
Het vasthouden aan de WOZ-waarde voor de waardeontwikkeling van woningen in box 3 wordt nog vreemder als u investeert in een woning met achterstallig onderhoud. Ook dit laten we zien aan de hand van een rekenvoorbeeld:
Barbara heeft de woning van Arjan gekocht voor 350.000 euro. De WOZ-waarde per 1 januari 2025 is 300.000 euro. Stel nu dat Barbara in 2025 voor 130.000 euro de woning verbouwt. Vervolgens is de WOZ-waarde van de woning per 1 januari 2026 370.000 euro. Barbara heeft dan in 2025 een waardestijging gerealiseerd van 70.000 euro die bij haar belast wordt in box 3.
Feitelijk betaalt Barbara dan in 2025 dus belasting over de investeringen (kosten!) die zij gedaan heeft. Dit wordt vooral veroorzaakt door het feit dat er bij de invulling van het werkelijk rendement geen ruimte is om de gedane investeringen bij de waarde van de woning (of andere onroerende zaak) op te tellen.
Gevolgen woningmarkt
Wij trekken de conclusie dat de heffing op basis van het werkelijk rendement volgens de Hoge Raad voor de woning die als belegging wordt gehouden, niet veel goeds betekent. Nu de wetgever ook terug naar de tekentafel is gestuurd voor de wet die straks de heffing over het werkelijk rendement moet regelen, is nog gedurende jaren (zeker tot 2028!) onduidelijk hoe de heffing er in de toekomst uit gaat zien. Dit maakt het lastig om keuzes over beleggingen en investeringen ten aanzien van woningen te maken. In een tijd waarin de woningmarkt al onder druk staat lijkt dit ons zeer onwenselijk. Mogelijk kan de Hoge Raad daar in nog komende uitspraken nog wat in betekenen.
Vraagt u zich af wat de uitspraak van de Hoge Raad voor uw situatie betekent? Onze belastingadviseurs denken graag met u mee. Neem vrijblijvend contact met ons op.
