Wanneer is er een bouwterrein voor de btw?
Er is sprake van een bouwterrein als er onbebouwde grond wordt geleverd die bestemd is om te worden bebouwd. De levering door een ondernemer van een bouwterrein is belast met 21% btw. Kopers die daarop aansturen en de btw in aftrek kunnen brengen, voorkomen hiermee de heffing van 10,4% overdrachtsbelasting. Een andere koper heeft juist liever niet dat er 21% btw in rekening wordt gebracht, zeker als deze niet helemaal in aftrek kan worden gebracht. De discussie gaat in de praktijk vaak over de vraag of een perceel is bebouwd of niet.
De Hoge Raad heeft onlangs uitspraak gedaan over een terrein dat werd geleverd waarop een muur van 96 meter lang en hoger dan twee meter stond. Een logische gedachte is om te zeggen dat hier geen sprake is van onbebouwde grond. De Hoge Raad komt tot een ander oordeel: de muur heeft wel een functie (als grondkering), maar is verwaarloosbaar vergeleken van de rest van het perceel. Helaas is niet terug te vinden hoe groot dat perceel was.
Denk dus niet te licht over de aan- of afwezigheid van bebouwing. Het kan zomaar leiden tot een naheffing van 21% btw.
Shortstayverhuur aan de dga
Verhuur voor een kortlopende periode is vaak belast met 9% btw. Daar staat tegenover dat de btw op aankoop en alle andere kosten aftrekbaar wordt. Het is dan belangrijk om aan te tonen dat de verhuur kortlopend is. Daarvan is volgens het vastgoedbesluit sprake als het verblijf korter is dan zes maanden.
Recent kwam dit in de rechtspraak aan de orde. Een bv verhuurt een villa aan zee voor vakantiedoeleinden aan haar dga voor een bedrag van € 6.000 per maand. De bv trekt alle btw af op de kosten van de villa.
De Belastingdienst stelt dat er geen aftrek mogelijk is omdat de woning permanent ter beschikking staat aan de dga. De bv beroept zich op het Vastgoedbesluit. Daaruit volgt volgens haar dat het feitelijke verblijf juist doorslaggevend is. De rechtbank overweegt eerst dat op basis van wet en jurisprudentie (los van het Vastgoedbesluit) de verhuur niet onder de shortstayuitzondering valt en dus vrijgesteld is. Er is geen sprake van concurrentie met het hotel- en vakantiebestedingsbedrijf. Maar op grond van de uitleg van de tekst van het Vastgoedbesluit stelt de rechtbank de belanghebbende toch in het gelijk.
Een buitenlandse afnemer haalt goederen op; de afhaaltransactie
Als een afnemer goederen bij u ophaalt heeft u vaak geen bewijs dat de goederen daadwerkelijk naar het buitenland zijn vervoerd. Dit is wel een eis om een intracommunautaire levering met 0% btw te kunnen doen. In de praktijk wordt dan ook wel gewerkt met een afhaalverklaring waarbij de afnemer verklaart dat hij de goederen meeneemt naar het buitenland. Onlangs is dit model aangepast.
- In het nieuwe model wordt benadrukt dat de afhaalverklaring alleen bewijs oplevert als sprake is van een bestendige leveranciersrelatie.
- Het vereiste van een geldig btw-identificatienummer in een andere lidstaat is nadrukkelijker opgenomen.
- De afhaalverklaring mag alleen nog maar worden getekend door de afnemer zelf of een personeelslid van de afnemer. Voorheen mocht ‘degene die de goederen in ontvangst neemt’ tekenen.
- De afhaalverklaring moet worden getekend op het moment dat de goederen worden opgehaald. Alleen in uitzonderlijke gevallen (‘ter beoordeling van de Belastingdienst’) mag de afhaalverklaring op een later moment worden getekend.
Het was al belangrijk om voorzichtig om te gaan met afhaaltransacties, maar het wordt er nu niet makkelijker op.
Wetsvoorstel herziening btw op diensten shortstay
Het ministerie van Financiën heeft een wetsvoorstel gemaakt over de aftrek van btw bij shortstayverhuur. Iedereen kan hier nu via internetconsultatie commentaar op geven. De shortstayverhuur is de verhuur van een woning aan toeristen of expats voor een kortlopende periode. Deze verhuur is belast met 9% btw. Voordeel is dat de voorbelasting op kosten en investeringen ook aftrekbaar is. Als de ondernemer vervolgens in een later jaar overgaat tot btw-vrijgestelde woningverhuur, blijft het aftrekrecht over eerdere jaren in stand. Deze opzet werkt alleen bij verbouwingen. Als sprake is van nieuwbouw of een zéér ingrijpende verbouwing, dan wordt het pand tien jaar lang ‘gevolgd’ door de Belastingdienst. Dit is de zogenoemde ‘herzieningsregeling’. Voor diensten zoals een verbouwing is deze regeling nu nog niet van toepassing.
Voorgestelde wijzigingen
In het wetsvoorstel staat nu dat de herzieningsregeling wordt uitgebreid naar diensten aan onroerende zaken van tenminste € 30.000. De ‘volgperiode’ wordt dan vijf jaar. Lees hier meer over in het bericht op onze website. De beoogde ingangsdatum voor de wetgeving is 1 januari 2026 en geldt dus niet voor diensten die tot en met 2025 worden afgenomen.
